Verfahrensarten zur Wertermittlung bei Immobilien

Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Verkehrswertgutachten müssen nach den gesetzlichen Richtlinien der WertV (Wertermittlungsverordnung) erstellt werden.
Auch die Ableitung der erforderlichen Daten muss nach diesen Richtlinien erfolgen.

Es existieren drei unterschiedliche Verfahren, mit denen man den marktkonformen Wert von Immobilien und Grundstücken ermitteln kann. Es handelt sich hierbei um das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren. Diese Verfahren können einzeln oder auch stützend angewendet werden.

Das Sachwertverfahren setzt man in der Regel dann zur Wertermittlung ein, wenn es sich bei der Immobilie um ein eigengenutztes Objekt handelt (z. B. eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus).
§ 21 (1) WertV
Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen, und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Herstellungswerten, zu ermitteln. (§ 21 WertV (1)

Der Ertragswert wird in der Regel dann ermittelt, wenn es sich um eine ertragsorientierte Immobilie handelt (z. B. ein Mehrfamilienhaus).
§ 16 (1) WertV
Bei der Ermittlung des Ertragswertes der baulichen Anlagen ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag des Grundstückes auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§ 17 WertV) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV).

Das Vergleichswertverfahren findet dann Anwendung, wenn Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken oder Immobilien in ausreichendem Maße vorhanden sind. Dieses Verfahren wird oft zusätzlich, und somit stützend angewendet.
§ 13 (1) WertV
Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichswertgrundstücke). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.